Selon l’INSEE, 3 millions de logements Français ont été déclarés vacants en 2021, il s’agit d’un record ! Le secteur immobilier n’est pas épargné par la fraude fiscale, qui, tous secteurs confondus, est estimée à 80 milliards d’euros par an. Bien au-delà des 30 milliards d’euros annuels que représente la fraude sociale.
L’immobilier est un secteur particulièrement propice au blanchiment d’argent, en raison des sommes en jeu. Depuis 2015 notamment, une attention particulière est portée au risque de financement du terrorisme par le biais de transactions frauduleuses. Ainsi est né TRACFIN, pour service de Traitement du Renseignement et Action contre les circuits Financiers clandestins.
Quel est le rôle de TRACFIN ?
Le rôle de la plateforme TRACFIN est de constituer un profil type de clients à risque et définir le type d’opérations sujettes aux fraudes. Également, TRACFIN s’attache à déterminer l’origine et assurer la traçabilité des fonds injectés dans les transactions.
En termes de chiffres, le nombre de professionnels assujettis au renseignement de la plateforme TRACFIN a été multiplié par 2,5 depuis 2015. Notamment depuis l’élargissement de cette obligation au domaine de la gestion locative, en vigueur depuis 2016.
La sensibilisation accrue des professionnels de l’immobilier porte ses fruits, puisqu’en 2020, la plateforme a reçu 115 601 signalements. Cette hausse de 16% pour le secteur, se décline également dans le domaine de la finance qui enregistre une hausse des signalements de 18%.
Les opérations de vérification obligatoires pour faire face aux risques
Pour se prémunir de ces sanctions, les professionnels de l’immobilier doivent mettre en place un process de vérification efficace, et assurer le reporting au TRACFIN. Ce dernier pouvant se faire par téléprocédure via le site ERMES.
Dans un premier temps, le professionnel doit mettre en place un process interne axé sur les mesures de vigilance à mettre en œuvre, et le mettre à jour régulièrement afin d’en garantir l’efficacité.
Tous les éléments de vérifications doivent être conservés afin d’en justifier en cas de contrôle de la CNS.
Également, tous les collaborateurs doivent être formés sur le dispositif LCB-FT (lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme).
Enfin, un contrôle interne doit être mené avant d’en faire le reporting à l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).
Comment remédier à la fraude et respecter l’obligation de vigilance ?
En tant que professionnel, l’analyse des documents fournis ainsi que la capacité à cerner le profil des clients, permet d’éveiller de potentiels soupçons sur la légalité des opérations.
Demander certaines pièces pour constituer le dossier client.
Lors de l’intégration des nouveaux clients, de nombreux documents sont à fournir. Qu’il s’agisse de gestion locative ou de transaction, les vendeurs/acheteurs ou locataires/propriétaires doivent constituer un dossier administratif. Les personnes physiques et morales sont soumises aux mêmes obligations.
Ils doivent justifier de leur identité soit par une pièce en cours de validité, ou un extrait Kbis.
Aussi, la fourniture d’une taxe foncière ainsi que d’une attestation de propriété de moins de 3 mois émise par le notaire, est nécessaire dans le cadre d’une vente ou d’une location.
Des solutions digitales existent pour vérifier la véracité des informations fournies par le candidat locataire, notamment concernant l’avis d’imposition.
Les cas qui nécessitent une attention particulière
De nombreuses situations à risque sont recensées par le législateur, devant éveiller les soupçons des professionnels. Il s’agit notamment :
- D’un écart important entre la valeur du bien immobilier qui fait l’objet d’une opération d’achat, et le profil financier de l’acquéreur.
- D’une opération émanant d’une personne physique ou morale domiciliée dans un pays à risque, inscrit au Groupe d’Action financière (GAFI).
- De déclarer la provenance illégale des fonds même sur la base de soupçons, liés à une infraction passible d’une peine privative de liberté supérieure à un an.
Les fraudes les plus fréquentes sont essentiellement constituées par le blanchiment d’argent et la fourniture de faux documents. En effet, 83% des fraudes dans le domaine immobilier concernent la fourniture de fausses fiches de paie par les locataires.
Les risques pour les bailleurs
Depuis le 2 juillet 1998, les bailleurs ou leur mandataire ont l’obligation de déclarer tout client suspect au TRACFIN. Même sans preuves et sur la base de soupçons, demeure l’obligation de communication systématique d’informations (COSI).
À défaut de report au TRACFIN, le bailleur se rend complice de fraude fiscale, notamment dans le cas de blanchiment d’argent.
La Commission Nationale des Sanctions (CNS) est chargée de contrôler les professionnels et sanctionner les défaillants. En 2018, 70% de leurs sanctions ont été émises à l’encontre de professionnels de l’immobilier.
Voici le détail de ces sanctions :
- 33 interdictions d’exercer (d’une durée de 6 mois avec sursis).
- 4 avertissements
- 2 blâmes
- 33 sanctions pécuniaires (entre 2 000€ et 3 000€ en moyenne, le maximum est plafonné à 30 000€).
Ces sanctions sont rendues publiques, ce qui présente un risque à l’image très important pour le professionnel sanctionné.
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